两大在线房地产资讯公司Zillow和Realtor.com的市场争夺战

real estate科技在房地产交易中不断上升的影响力并没有给房地产经纪带来负面影响。实际上,特别是在美国,科技反而帮助房地产经纪 向更多的潜在买家推出更广泛的房地产信息。NAR在2015年9月对房地产经纪进行了一项调研,发现最受经纪欢迎的社交媒体是脸书(Facebook) (使用率80%)和 领英(LinkedIn)(使用率71%)。他们使用社交媒体来增加曝光率,促进社交联络和资讯流通。而在使用社交媒体推广房地产资讯方面,特别是用于公 布最新房地产信息,最强大和最有影响力的是使用Zillow,Trulia或者Realtor.com网站,它们能够最大限度地推广房屋挂牌的曝光率。这 三个网站在美国房地产信息发布方面占据了主导地位。科技正通过提供大量内容丰富的房地产资讯,潜移默化地改变人们的购屋行为。据美国房地产经纪人协会 (NAR)2015年9
月发布的《数码时代的房地产》报道,1965年大约有40%的购屋者是通过报章广告来开始寻找合适的房地产,而到了2014年,已经有42%的潜在买家是 通过网上搜索开始他们的购屋旅程。在整个搜房过程中,有88%的购房者通过访问在线网站获得房地产资讯,而其中又有50%使用移动通讯或应用程序。人们轻 而易举就能获得最新挂牌的房地产信息,以及历史销售情况等资讯。尽管如此,人们仍然依赖房地产经纪所提供的专业知识。美国NAR主席克里斯·波利赫罗 (Chris Polychron)在2015年11月的报告中指出:“美国有些地区房源紧缺导致竞争非常激烈,因而网上的信息并不完全可靠,在当今快速变化的市场中, 买家因而转向房地产经纪寻求专家咨询和援助。”根据最新发表的NAR报告《2015年房地产买卖资讯》,在购买过程中有14%的购房者会首先接洽房地产经 纪,而最后交易时仍有高达87%的买家会使用经纪代理完成交易。

2015年九月,一家知名的互联网分析公司comScore跟踪记录显示,Zillow 网站有5850万独立访客,Realtor.com 有3260万的访客,及Trulia网站有近2700万访客。而远远排在后面的第四位是Home.com, 有980万独立访客,和位于第五的Redfin,有810万访客。为了更好地了解前三大公司对购屋者的影响力到底有多大,让我们研究一下他们的财务数据, 网站功能,以及最近的并购情况。

Zillow集团

理查•巴顿(Rich Barton )和劳埃德•弗林克(Lloyd Frink )创立了Zillow的传奇故事。他们也是智游网(Expedia)的创始人,智游网是非常受欢迎的旅游服务网站,在2003年以16亿美元的价钱售出。 该网站曾给网民带来巨大的冲击,因为其提供的信息原本只有旅行社才能获得。他们又将同样的理念,应用在房地产行业,在2006年推出Zillow 网站。公司总部设在西雅图,员工超过1200名。

Zillow的数据库拥有超过1.1亿的美国房地产资讯,提供房屋出售和出租的信息。同时,好奇的买家甚至可以找到邻近没有挂牌出售房子的价值作为 参考。很多信息是通过其自行开发的计算机系统“Zestimates” 的内部运算提供的,它使用公开的历史交易记录和用户提交的信息来估算房屋目前的市价。“Zestimates”常被屋主引用参考,但它的运算方法也常被批 评,其中有些人更声称它提供的信息不准确。根据该公司的网站记录,在全美范围内“Zestimates”平均误差率为7.9%。洛杉矶时报在2015年2 月进一步挖掘发现,不同地区的平均误差率有很大差别。例如,曼哈顿的误差率是19.9%,而在比较偏远的乡村地区如马里兰州萨默塞特县,误差率高达 42%。Zillow的官方网站的声明也强调:Zestimates“不是估价师”。

西雅图顶尖住宅销售经纪人泰雷•福斯特(Tere Foster)在电话访问时表示:“基本上,(Zillow)提供的只是相对合理的信息,但就精准度而言,它很不合格。”她透露,如果想要了解某个地区物 业的大致价值,它是一个有用的平台。但对于一间房屋的准确评估,仍需要现场亲自鉴定。

尽管有上述各种批评,Zillow仍然是在线房地产信息网站不可否认的王牌。在CEO斯宾塞•拉斯科夫(Spencer Rascoff)的领导下,Zillow于2011年7月上市。拉斯科夫先生曾经是高盛集团的投资银行家,他后来合伙创办了Hotwire.com并于 2003年将网站出售给智游网获得了6.8亿美元。之后他也加入了智游网团队,直到Zillow成立。在2005到2010之间,拉斯科夫先生担任公司各 类首席总裁职务,并在2010年成为公司首席执行官。

公司首次公开售股时, 以每股20美元的发行价共筹得7960万美元。股价连续上涨了三年,在2014年夏天达到每股164.90美元的峰值。2015第三季度,公司取得了非常 亮眼的1.768亿美元的销售额,对比2014年同期收入是8860万美元。公司认为销售的大幅增加主要是收购了竞争对手Trulia。2015年2月 Zillow发行了25亿美元的新股用于收购Trulia。收购完成后,Zillow进行了机构重组,包括一股拆二股,并将公司名称从Zillow Inc 改成Zillow Group.

Trulia(现在是Zillow集团的全资子公司)

在Trulia成为Zillow集团的一部分之前,它是Zillow的最大竞争对手。根据comScore的数据显示,在网站访问量方 面,Trulia一贯排在Zillow之后名列第二。2015年1月,即收购完成的前一个月,comScore追踪显示,相比Zillow的4800万访 客,Trulia吸引了3080万的独立访客,而排在第三的Realtor.com则有2740万访客。

Trulia的创始人,彼得•弗林特(Peter Flint)和萨米•因基宁(Sami Inkinen),是在斯坦福大学读MBA课程时相识的,都曾有在三藩市找房困难的经历。2005年,他们创立了Trulia,开始只涵盖加利福尼亚地区 的房地产信息。不到一年,该网站房地产信息就扩大到全国范围内。时光飞驰到2012年9月,公司在纽约证券交易所成功挂牌上市,以每股17美元发行价筹得 资金1.003亿美元。

与Zillow一样,Trulia也是提供房源信息和房屋市价的估算,但其网站更具互动性。用户可以查看其他用户对邻里安全性,宠物友好度,附近的学校和许多其它社区特点的评级。

显然Zillow很高兴收购Trulia,在其2014年度财务年报中指出,“Trulia大大增加了Zillow集团用户总数,尤其在移动设备应 用方面,Trulia的产品特别优秀,吸引了Trulia的大多数用户。”Zillow的拉斯科夫先生继续补充说:“我们完成这次整合(Zillow和 Trulia的广告平台)比计划提前了四个月的时间,并在2015年形成巨大的并购效应。Zillow集团将在2016年及接下来的几年里,发挥潜力稳健 发展。”尽管Zillow在房地产信息网站拥有主导优势,Realtor.com仍是紧随其后,随时准备抢夺市场份额。

Realtor.com

自1997成立以来,Realtor.com一直是NAR的官方网站。网站拥有三百万房源出售的详细资料,90%的房源信息每隔15分钟更新。与 Zillow相比,它的竞争优势是广泛而全面的房源出售信息。2015年3月,其网站访客量首次超过Trulia,在Zillow之后排名第二。

Realtor.com是Move Inc.的子公司。而Move Inc.是普林斯顿大学毕业的电气工程师斯图尔特•沃尔夫(Stuart Wolff)成立的,目的是帮助NAR运营管理Realtor.com。据洛杉矶时报报道:“至1998年7月,Realtor.com成为有意购屋者网 上搜索的主导网站,自称拥有全美50个州经纪人提供的120万房源的详细资料。”凭着网站的强劲增长, Move Inc.在1999年8月成功上市,以每股20美元的发行价,共集资1.4亿美元。到本世纪初,随着经纪和消费者对公司信任下降,Realtor.com 的市场占有率开始下滑。信用丧失是由于其创始人沃尔夫先生被发现犯有内幕交易和虚报收入。目前该公司已经从挫折中恢复,并且准备与Zillow在市场份额 中一较高下。

2013年,NAR和Move同意Realtor.com可以提供某些竞争对手早已拥有的服务,如房屋的市价估值。2014年3月,由于 Zillow聘请了埃罗尔•萨缪尔森(Errol Samuelson),前Move首席战略官兼前Realtor.com总裁,Move起诉Zillow窃取其商业机密。2014年11月,鲁珀特•默多 克的媒体巨头公司,新闻集团(News Corp)以 9.5亿美元收购Move。2015年4月,在新的领导和集团支持下,Move终止其全资子公司ListHub和Zillow之间的协议。ListHub 向在线门户网站提供房源资讯。没有与ListHub的协议,Zillow需要与多家房源资讯机构进行谈判,否则待售房源的挂牌资讯将大幅减少。虽然竞争依 然激烈,Move的现任CEO瑞恩•奥哈拉(Ryan O’Hara), 2015年8月在英曼连接会议(Inman Connect Conference)上指出,现在是它最好的时机:“我认为,从消费者的角度看,竞争让我们共同提高。拥有两家强大而相互竞争的对手,都勇于创新,追求 用户至上,能为合作伙伴创造价值,对行业发展是健康有益的。”

搜房控股有限公司

中国房天下网站(fang.com),是搜房控股有限公司拥有和经营,也是一家科技给房地产业带来巨大影响的实例。该网站在提供房地产信息,如租 金,房屋市价估值,新地产项目,商业房地产和装修等领域,都处在中国绝对领先的地位。其最新创新的产品是电商服务平台,消费者可以直接在网站上进行房地产 交易。据中国互联网数据中心(DDCI)数据显示,2014年第4季度房天下网站就有2.91亿独立访客。中国互联网协会和中国信息技术部联合发布了 2015年度中国互联网公司100强名单,搜房网排名第10,这也是该公司首次进入10强。

莫天全在1999年6月推出搜房网。莫先生在印第安那大学获得经济学硕士学位后,曾在道琼斯旗下的Teleres担任中国区总经理。Teleres为房地产公司提供数据库服务。他最终决定离开舒适的工作,开始在中国创业。

当搜房网刚推出时,它只涵盖六个城市的房地产信息。而到了2014年9月,搜房网已经包含了300多个城市的房地产资讯。2010年9月该公司在纽 约证券交易所挂牌上市时,公司募集了总值1.25亿美元的资金。根据公司最新的2015年第三季度业绩报告,收入增加30.4%,达2.485亿美元, “增长主要来自电子商务服务。” 而庞大的中国市场仍然给搜房网无限发展的空间。

科技使房地产信息越来越容易获得,但NAR的数据显示,大多数人仍然依赖房地产经纪的服务。所以科技如何在美国改变房地产经纪和客户的关系?“没有 多少,” 排名第一的西雅图房地产经纪福斯特(Foster)指出:“我的大多数客户认为它没有价值。”她的精明的客户更信赖房地产经纪的宝贵经验。好莱坞地区房地 产明星经纪圣地亚哥•阿拉纳(Santiago Arana)也认为类似Zillow的网站是一把双刃剑:“我们现在面对的买家在进行买卖之前就已经拥有很多房地产资讯 。他们非常了解房地产市场的走向。有时候,这会带来正面影响。 因为你和他们交谈时,他们很容易理解,不必一一解释。但另一方面你也会面临一些挑战,因为他们已经接触到有关的资讯,因而他们觉得自己知道一切,甚至超过 你。”毕竟购买房地产是一项很大的支出,也许是人生中最大的开支,因而人们普遍认为咨询房地产专家仍然是很有价值的。