四城记:中国投资如何变革纽约、旧金山、多伦多和温哥华房地产市场

by 凯瑟琳• 斯库宾斯奇

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根据专业服务公司普华永道会计事务所(PwC)实施的2015年3月房地产新兴趋势报告(March 2015 report Emerging Trends in Real Estate),资金从东向西流动很可能在2015年乃至之后仍将对房地产产生巨大影响。城市化进程推动着房地产繁荣 – 或者说大量人口进入城市居住、工作和娱乐。公司和零售商现在也纷纷跟风,带动了写字楼和商业的发展。

“由于中国的股票市场目前动荡起伏,所以中国投资者正在寻求将房产作为投资对象。”卑诗大学地理学教授David Ley于11月30日(星期一)对《财富世界》杂志记者如是说。“海外投资对投资者来说是一个有吸引力的选择 - 这是个好得多的选择。”

2010年以来,中国投资者的投资重点都是包括温哥华和旧金山在内的门户城市,因为这类城市地理上临近中国,此外还有传统的移民城市多伦多和纽约。从历史上来看,这四个北美城市受亚洲移民的影响很大。

“现在是全球范围移动的问题,”Ley继续介绍说。“门户城市有对中国投资者有利的良机。”

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越来越多的中国买家将目光投向纽约市的摩天大楼 - 这是他们首选的美国房地产市场。根据房地产数据提供商Real Capital Analytics,仅在曼哈顿,中国买家在2014年购买了价值6.451亿美元的房产,2015年迄今为止已经购买了将近53亿美元的美国房产。

国际购房者仅代表整个旧金山住宅市场的一小部分,不过他们在投资旧金山豪华公寓方面发挥了很大的作用。据研究机构Wealth-X和世界顶尖豪宅物业代理品牌苏富比国际房地产(Sotheby's International Realty)的报告,在旧金山湾区,中国资本最近投资的项目包括圣何塞的3亿美元高层住宅项目Silvery Towers,还有位于旧金山南部海滩区的3亿美元Lumina公寓项目。

根据加拿大按揭和房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp, CMHC),在美国以北的加拿大,外资拥有公寓所占百分比最高的城市为多伦多和温哥华,并且该比例从2014年开始一直在增长。“这不足为奇,它们是加拿大最大的两座城市,国际化程度也最高”CMHC总裁Evan Siddall1于2月3日在加拿大蒙特利尔发表讲话时如是说。

在多伦多市中心,外资拥有的公寓所占百分比从去年同期的4.3%增至5.8%,而在大多伦多地区该百分比从2.4%增至3.3%。

2015年在温哥华,外国买家拥有该市约3.5%的公寓,去年同期该百分比为2.3%。该百分比在温哥华的温哥华伯拉德半岛(Burrard Peninsula)还有西区 - 包括斯坦利公园附近水域旁的高豪港均有所增长,东区该比例增至5.4%。

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钟爱弥天大楼

Ley解释说,在纽约、旧金山、多伦多和温哥华这样的城市,中国投资者对新建的高层建筑最感兴趣。

那些大都市公寓市场的投资者都特别看重景观和靠近公园或河流的位置。Ley说:“中国投资者希望向窗外看去是一览无遗的标志性景象。”“在纽约,曼哈顿的天际线和中央公园的景色都备受推崇。”

他继续说:“中国投资者还看中建筑内有一定的配套设施 - 比如说健身房或泳池。”“不过,最重要的是,他们希望房子的安保能够得到保障,特别是当他们外出的时候。”

曼哈顿市中心就有一座满足上述所有条件的高层建筑。One57是一座90层的超高层建筑,它不仅重新定义了纽约的豪华生活空间;它还在改变着城市的天际线。“亿万富翁之家(The Billionaire Building)这一昵称名副其实,根据2015年CityRealty的报告,该建筑12个月的平均售价为每平方英尺6,010美元。另外,曼哈顿最昂贵的公寓也出自One57,2015年初以1.005亿美元出售。

不过,多伦多有北美最多的高层公寓在建项目,有130个之多 – 比北美其他任何城市都多。根据国际建筑数据库公司,纽约在数量上位居第二,在建高层公寓项目有91个。

Emporis说:“不过,值得注意的是,加拿大目前在建的高层住宅建筑几乎清一色都是公寓,而在美国,出租公寓所占的比例相对较大。”

在西海岸,旧金山和温哥华的天际线都正在改变,这在一定程度上得益于外国投资。在旧金山市场街南区(South of Market),Salesforce Tower这座61层的高楼2018年完工时将成为该市最高的建筑。Pelli Clarke Pelli设计事务所设计的摩天大楼目前归在深圳上市的泛海控股所有,该公司2015年1月对房产投资2.96亿美元。

由加拿大建筑师阿瑟•埃里克森(Arthur Erickson)设计的温哥华川普国际酒店大厦(Trump International Hotel and Tower Vancouver)将于2016年3月开业。温哥华川普国际酒店大厦的扭纹设计巧妙且最大限度地使用玻璃窗,建成后,这座63层的建筑将成为温哥华第二高建筑。
Ley表示,城中心核心区高层建筑如雨后春笋般出现,已经导致了城市绅士化(gentrification)。

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城市绅士化的影响

绅士化过程是指在城市社区中更富裕的人们进入该区域,投资改善环境和建造新建筑之后租金和房产价格都上涨,因而改变该区域特征和文化的过程。

据Ley说,现代城市绅士化的迹象是有包括以下类似配套设施的街区:咖啡馆(如星巴克)、酒吧、专营骑自行车和跑步等健身活动配套用品的商店、设计和家具店,均在步行范围之内。他补充说,“这些类型的零售商店体现了居民的生活方式”。

Ley继续介绍说:“旧金山是城市绅士化的一个典型。这座城市里有白领劳动力、水畔观景公寓和欣欣向荣的科技产业,这一切都给旧金山湾区的房地产业造成相当大的影响。城市绅士化正推动旧金山房地产市场发展。”

Ley解释说,租金价格是衡量某个城区是否正在经历城市绅士化的重要依据。“诸如高等教育及专业人士数量的统计数据也是一个很好的指标。”

美国人口普查局于12月3日(周二)发布了一份新的《美国社区调查》(American Community Survey) 其统计数据表明城市绅士化正如何影响美国。最新的住房数据将2005-2009年与2010-2014年这两个五年的数据加以比较,反映出纽约和旧金山等大都市地区的月租金增长超过1,000美元,同时这些大都市周边的郊区拥有全美家庭收入中位数最高的家庭。此外,这两个城市年龄超过25岁的居民中超过40%都拥有学士或更高学位,或者说该百分比从2005-2009年到2010-2014年有所增长。

Ley指出,虽然城市绅士化的确对城市周边的房价上涨功不可没,不过它并非是唯一因素。2008年金融危机后,美国对抵押贷款规定进行了修订,这给私人购买住房设置了一定的门槛,而买下多套住宅的超级大业主可以发挥作用。街区附近的犯罪减少,也会对城市绅士化有帮助,其他促进因素还包括由艺术家和音乐家组成的创意社区 - 他们中有些人就是流行文化中所称的潮人。

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房产买卖只需指尖轻点

所有中国千禧年的房地产投资者目前通过他们的智能手机就能够投资海外房产,因为他们通过一个应用程序就能够完成建筑的虚拟之旅。如果他们对房产满意,只需指尖轻点几下,就可以把海外房产买到手。Ley指出,“那些有钱无闲的富人购买海外房产非常便利 ,即便他们远在千里之外。

而更传统的房产投资客会参加12月11日(周五)至12月13日(周日)在上海等城市的四星或五星酒店举办的高端房产展销会。即将到来的2016年高端房产展销会将于2016年4月22-24日(周末)和2016年9月23-25日分别在北京万达索菲特大酒店和广州富力君悦大酒店举行。

Ley建议说,从长远来看,中国投资者应当在全球范围内多样化投资。目前中国投资者的投资范围已经不仅限于门户城市,他们已经开始投资有发展前途的大都市,如洛杉矶、迈阿密和西雅图,甚至达拉斯。Ley总结说:“(百万富翁移民们)不应把鸡蛋放在一个篮子里,投资多处房产分散风险才是上策。”